Regularização fundiária é um dos temas mais recorrentes quando se trata de planos de governo. Isso porque, segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, dos 60 milhões de domicílios urbanos do Brasil, pelo menos 30 milhões não possuem escritura. Ou seja, pelo menos metade dos imóveis são irregulares no país.
Diante da grande quantidade de terrenos sem registro legal, é fundamental que a gestão pública compreenda o que é a regularização fundiária e como ela funciona na prática. Afinal, quem está à frente de uma gestão pública precisa estar ciente de como funciona, o que diz a legislação brasileira e quais são os tipos de irregularidades.
Além disso, a regularização fundiária é considerada um instrumento de promoção da cidadania e está diretamente relacionada ao direito fundamental à moradia previsto na Constituição Federal.
Neste conteúdo, você vai esclarecer essas dúvidas e entender quem pode solicitar a regularização fundiária. Aproveite e tenha uma boa leitura!
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O que é regularização fundiária?
Regularização fundiária é o conjunto de ações que visa legalizar a posse e o uso de terrenos ocupados irregularmente, garantindo o direito à moradia e a segurança jurídica para os moradores.
Presente tanto no contexto urbano quanto no rural, a regularização fundiária envolve etapas como levantamento da área, análise jurídica, aprovação de projetos e emissão de títulos de propriedade, podendo abranger aspectos urbanos, ambientais e sociais.
Esse processo garante segurança jurídica ao patrimônio, assegurando o acesso legal à terra tanto para possuidores quanto para ocupantes com direito de uso reconhecido.
Entre os principais benefícios da regularização fundiária estão: o acesso a financiamentos, a valorização do imóvel, a segurança jurídica, a redução de conflitos por terra e a inclusão em políticas públicas de habitação e infraestrutura.
Trata-se de um processo essencial para aqueles que pensam em vender, alugar ou até mesmo fazer qualquer tipo de reforma com a possibilidade de obter um financiamento bancário. Entretanto, para que isso possa de fato ser feito, é essencial entender a diferença entre propriedade e posse.
O que é Reurb?
Reurb é a sigla para Regularização Fundiária Urbana, um procedimento previsto na Lei nº 13.465/2017 e pelo Decreto nº 9.310/2018, criado para simplificar e acelerar o processo de regularização de núcleos urbanos informais.
A Reurb se divide em duas modalidades:
- Reurb-S, voltada a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda (interesse social);
- Reurb-E, aplicada a áreas ocupadas por população que não se enquadra nos critérios da Reurb-S (interesse específico).
Qual é a diferença entre posse e propriedade?
Para definir qual modalidade de regularização fundiária se aplica a cada caso, entender a diferença entre posse e propriedade é primordial. Você já ouviu falar na frase “aquele que é proprietário é também possuidor, mas nem todo possuidor é proprietário”?
Pois, na prática, é exatamente assim que funciona. Aquele que tem a posse de um terreno é alguém que ocupa um espaço sem adquirir, fazer a escritura ou então o registro do imóvel, mas que mesmo assim utiliza o terreno como se fosse de sua propriedade. Já para quem tem propriedade possui o real direito sobre a terra, mesmo se naquele momento ela estiver em posse de outro.
Tipos de irregularidade fundiária
Quando falamos sobre irregularidades, existem duas situações que, segundo a Lei nº 13.465/2017, podem ser consideradas e corrigidas. São elas:
Irregularidade dominial
Essa seria a situação em que uma pessoa ocupa uma propriedade pública ou privada sem que possua a documentação do espaço ou o registro que lhe garante por lei o direito de estar ali. Ou seja, sem possuir qualquer tipo de título que dê à pessoa a garantia jurídica de que aquela terra é sua.
Em alguns casos, a ocupação irregular pode levar a processos de desapropriação ou remoção, conforme a legislação vigente.
Irregularidade urbanística e ambiental
Nesse caso, a irregularidade está relacionada às características do terreno. Ou seja, quando ele não está em conformidade com as determinações urbanísticas e ambientais propostas pelo município onde está localizado ou então sem o devido licenciamento.
Princípios orientadores da regularização fundiária
A legislação estabelece alguns princípios importantes para o processo, como:
- Acesso à terra urbanizada para a população de baixa renda;
- Participação dos interessados em todas as etapas do processo;
- Concessão preferencial do título para a mulher;
- Articulação com políticas públicas de habitação, mobilidade, meio ambiente e saneamento.
Quem pode pedir a regularização fundiária?
Seja o interessado possuidor ou proprietário, a regularização fundiária pode ser solicitada por diversas partes: a regularização fundiária pode ser solicitada não apenas pelo proprietário do imóvel, mas também por beneficiários individuais ou coletivos, pelo próprio Município, pela União e até mesmo pelo Ministério Público ou pela Defensoria Pública.
Além disso, cooperativas habitacionais, associações de moradores e entidades civis também podem propor a regularização, conforme previsto na legislação.
O que é um programa de regularização fundiária?
Um programa de regularização fundiária é uma iniciativa que busca legalizar e regularizar a posse da terra. Esses programas envolvem uma série de procedimentos legais, administrativos e sociais, que podem incluir levantamento topográfico, análise de documentos, identificação de ocupantes, delimitação de áreas, consulta pública, registro de propriedade, entre outros.
Os projetos aprovados culminam na expedição da Certidão de Regularização Fundiária – CRF, documento que reúne todos os dados legais do processo e é registrado no cartório de imóveis.
Muitas vezes, também podem envolver negociações com proprietários de terras, indenizações e acordos comunitários.
Os programas de regularização fundiária visam resolver questões de injustiça social, promover o desenvolvimento urbano sustentável, reduzir conflitos de terra, estimular o investimento em infraestrutura e melhorar a qualidade de vida das populações que vivem em assentamentos informais ou irregulares.
Eles podem ser implementados em níveis municipal, estadual ou nacional, com diferentes abordagens e estratégias, dependendo do contexto político, legal e socioeconômico de cada país ou região.
Como funciona o processo de regularização fundiária?
O processo de regularização fundiária segue etapas administrativas, que incluem:
- É feito o requerimento por aquele que possui o direito conforme a lei;
- É realizado o processamento administrativo do que foi solicitado, onde será dado um prazo para que os titulares reais sobre o imóvel possam se manifestar;
- É feito o levantamento planialtimétrico do local e a elaboração do projeto urbanístico de regularização fundiária;
- Ocorre o saneamento do processo administrativo;
- As autoridades competentes tomarão a decisão a respeito do que foi solicitado;
- É expedida a Certidão de Regularização Fundiária pelo município;
- É realizado o registro da Certidão e do projeto de regularização fundiária onde é aprovado pelo próprio Cartório de Registro de Imóveis da cidade em que o terreno está localizado.
Documentos exigidos na regularização fundiária
De acordo com a Lei nº 13.465/2017, o projeto deve conter ao menos:
- Levantamento topográfico com ART ou RRT;
- Projeto urbanístico e memoriais descritivos;
- Estudos ambientais, quando aplicável;
- Lista de ocupantes, proposta de soluções e cronograma de obras.
Conclusão
Sabemos que é um direito de qualquer cidadão brasileiro o direito à moradia digna, por isso é importante ter atenção a políticas públicas que sejam instrumentos a favor da cidadania, além de ajudar no desenvolvimento sustentável de uma cidade.
A regularização fundiária, portanto, vai além da legalização de imóveis: ela promove justiça social, fortalece o planejamento urbano e amplia o acesso a serviços públicos.
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