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O zoneamento urbano funciona basicamente como uma organização da infraestrutura urbana, ou seja, dos espaços da cidade, devendo ser seguida por todos, incluindo população, empresas e poder público.
Dessa forma, a Lei de Zoneamento – forma simplificada da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, que tem como base o Projeto de Lei 272/2015 – divide a cidade em regiões, denominadas zonas. Tudo isso é feito visando a promoção da organização e humanização das cidades.
Neste post, você verá o que é o zoneamento urbano, sua importância, objetivos e como ele é feito. Boa leitura!
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O que é zoneamento urbano?
O zoneamento urbano é a forma como o governo determina o desenvolvimento físico da terra e define os tipos de uso de cada propriedade. As leis de zoneamento normalmente especificam a área em que as atividades residenciais, industriais, recreativas ou comerciais podem ocorrer.
O uso da terra no planejamento urbano pode ser classificado nas categorias: uso com fins lucrativos e uso sem fins lucrativos.
Uso com fins lucrativos
O terreno é desenvolvido com fins lucrativos, por exemplo, locais desenvolvidos para escritórios, residências, indústrias, etc.
Uso sem fins lucrativos
Já no uso sem fins lucrativos, o terreno é desenvolvido sem qualquer motivo de lucro. Incluem obras municipais, parques, parques infantis, edifícios educacionais, repartições do governo e estradas.
Ao planejar uma cidade, a área da mesma pode ser dividida nas seguintes zonas:
- Zona industrial
- Zona administrativa
- Zona comercial
- Espaço aberto
- Zona residencial
- Zona de lazer
- Zona administrativa local
- Zona agrícola
O que o zoneamento urbano regulamenta?
Os regulamentos de zoneamento são um conjunto de leis municipais, estaduais e federais que regem como uma parcela de propriedade pode ser usada, evitando o uso indevido de terrenos e edifícios, e limitam a sua altura e densidades populacionais que diferem de uma zona para outra.
As leis que tratam do zoneamento e preservação são específicas de cada cidade, podendo, por exemplo, ser utilizadas para preservar a integridade arquitetônica dos edifícios de uma área específica.
Se um município desejar manter a aparência histórica de uma parte da cidade, por exemplo, as leis de zoneamento podem ser usadas para limitar a construção de imóveis naquele lugar, de maneira que todos os novos edifícios tenham altura e metragem quadradas comparáveis aos dos edifícios históricos.
Os regulamentos de zoneamento podem reger aspectos do uso da terra, como os seguintes:
- tipos de atividades são permitidas dentro de um limite específico;
- tipos de estruturas podem ser construídas em um terreno;
- se o imóvel será utilizado para fins residenciais, comerciais ou empresariais;
- se é permitido fornecer comida ou álcool em determinado local;
- quais grupos de pessoas têm permissão para estar ou operar na área.
A maioria dos regulamentos de zoneamento existe para promover itens essenciais, como saúde e segurança. Também mantêm as atividades privadas e empresariais separadas, para que as operações da empresa não interfiram na vida privada da comunidade.
Os regulamentos de zoneamento também definem a área geográfica à qual as restrições se aplicam.
Qual é a importância do zoneamento urbano?
O zoneamento descreve quais tipos de uso – desenvolvimento e operacional – da terra são permitidos em uma determinada área. Os municípios tendem a dividir distritos e bairros de acordo com o Plano Diretor, que determina o que pode e o que não pode ser feito no espaço público.
Isso pode ser feito para promover o desenvolvimento econômico, controlar o fluxo de tráfego, gerir os níveis de ruído, reservar espaço habitacional para os residentes, proteger certos recursos, entre outros.
Quando feito corretamente, o zoneamento permite que as cidades cresçam de forma sustentável durante várias gerações. Ao reservar áreas perto de escolas, aeroportos ou hospitais para futuras expansões, por exemplo, as cidades são capazes de construir as suas comunidades de forma responsável.
Quais os objetivos do zoneamento urbano?
As regras de zoneamento variam muito de acordo com a região, mas seu objetivo geral é separar o uso de propriedades residenciais do uso de propriedades comerciais.
Por meio do zoneamento, um planejador urbano pode projetar e transformar uma cidade ou uma vila em uma cidade.
Esse profissional terá em mente a indústria dominante, a população, a taxa de crescimento e as necessidades da comunidade. Ao elaborar um plano de cidade com base nas categorias de zoneamento criadas pelo estado ou município, o planejador urbano poderá desenvolver de forma eficiente e eficaz uma cidade equilibrada.
Em resumo, os principais objetivos do zoneamento são:
- separar diferentes áreas da cidade para fins específicos;
- controlar o crescimento urbano;
- impedir a invasão de uma zona sobre outra adjacente a ela;
- proteger áreas inadequadas à ocupação urbana (para evitar desastres);
- controlar o tráfego em cada região;
- preservar patrimônios naturais, áreas de interesse cultural e de centros históricos, entre outros.
Qual é o papel da gestão municipal?
Cada cidade tem leis específicas relacionadas ao zoneamento e preservação, porém, de modo geral, todas as leis municipais são baseadas nas disposições do Estatuto da Cidade ou Lei nº 10.257/2001, que atua como uma espécie de guia para o desenvolvimento das cidades.
Os governos municipais podem instituir leis de zoneamento bem específicas para influenciar a natureza de um distrito ou bairro em seu município. Por exemplo, ao designar várias áreas vizinhas de uma cidade para uso estritamente residencial, os residentes dessa região sofrerão menos tráfego e poluição sonora em seu ambiente.
A prefeitura tem o dever de fiscalizar limites para a construção de imóveis, se o comércio e a indústria estão funcionando em locais apropriados, tamanho em relação ao terreno e a distância para a rua, por exemplo.
Como é feito o planejamento do zoneamento urbano?
Os responsáveis pelo planejamento do zoneamento urbano precisam avaliar a diversidade de atividades, a extensão do município e as características de cada bairro. Assim, são definidas as regras distintas para diferentes regiões. É por isso que em alguns lugares é possível construir grandes edifícios, obras públicas, mas em outros, não.
Conclusão
O zoneamento urbano busca promover o funcionamento e o crescimento das cidades de forma sustentável, sendo um importante norteador de ações do governo, entre elas a fiscalização de obras. Uma atividade cujo processo pode ser otimizado com a implementação de softwares de gestão de obras públicas.
Um exemplo é o Obras.gov, uma solução tecnológica completa que realiza a gestão de obras públicas do orçamento à entrega do projeto, integrando todas as informações e deixando a sua gestão mais eficiente e transparente!
