O potencial construtivo é um conceito importante para a gestão de obras do município e fundamental para estabelecer critérios para o desenvolvimento urbano da região. É a partir deste cálculo (e todas as variáveis incluídas) que a administração pública pode mensurar o potencial de terrenos ou áreas.
São diversos fatores que podem influenciar nesta matemática e particularidades que variam de acordo com o município. Independente da região, o instrumento está diretamente ligado ao planejamento urbano e como os municípios devem aproveitá-lo neste contexto.
Neste conteúdo, você vai entender o que o conceito de potencial construtivo, o que diz a legislação, como é feito o cálculo e quais obras se beneficiam, além da sua relação com obras públicas. Boa leitura!
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O que é potencial construtivo?
O potencial construtivo é uma medida para mensurar a capacidade máxima de construção em uma área ou terreno. A partir do levantamento feito, é definido quantos metros quadrados (m²) são passíveis de utilização, ou seja, que podem ser construídos no local.
O conceito é importante para o planejamento urbano para garantir um desenvolvimento local sustentável, observando aspectos fundamentais para a execução de obras, como por exemplo:
- Preservação do meio-ambiente: limitação de construção em áreas verdes, zoneamento e estudo de impacto ambiental;
- Preservação de patrimônio histórico e cultural: tombamento de imóveis históricos, restauração e proteção de áreas culturais;
- Densidade populacional da região: construção de habitação social, programas de revitalização, zoneamento de áreas residenciais;
- Infraestrutura urbana de serviços essenciais: investimento em recursos considerados essenciais (rede elétrica, distribuição de água, saneamento básico etc) e planejamento urbano, alinhado às demandas públicas ao potencial construtivo oferecido.
O que diz a legislação?
É importante destacar que a legislação varia de município para município, levando em consideração aspectos regionais na elaboração. Leis específicas para uso do solo, planos diretores municipais, obrigatoriedade de diário de obras e códigos de zoneamento podem trazer diferentes informações sobre:
- Gabarito: altura permitida para edifícios mensurada em metros ou número de pavimentos;
- Acessibilidade: normas de acessibilidade exigidas para as construções;
- Recuos: distância mínima entre a construção e os limites do terreno, incluindo as vias públicas e edificações próximas;
- Taxa de ocupação: definição da porcentagem de área do terreno que pode ser ocupada por construções;
- Coeficiente de aproveitamento (CA): valor que representa a razão máxima entre a área construída e a área total do terreno;
- Preservação ambiental: restrição de construções em áreas ambientais estratégicas, obrigatoriedade de estudos de impacto ambiental etc.
O município de Curitiba, por exemplo, definiu na Lei 15.661/2020 a possibilidade de construir prédios com mais andares em determinadas áreas da região por meio de pagamento de taxas, transferência de direito para construção ou comprando cotas.
A receita recebida, por sua vez, além de ser utilizada para melhorar espaços públicos, também é destinada à construção de casas populares e regularização de terrenos.
Como o potencial construtivo de um terreno é calculado?
Calcular este valor é uma atividade complexa, que envolve os aspectos citados acima e, claro, variam de região para região. Entretanto, para todo cálculo temos uma base comum: a área do terreno x coeficiente de aproveitamento (CA). Vamos a um exemplo prático.
Se o terreno em questão possui 300m² e o coeficiente de onde está localizado é 3, seu potencial construtivo será de 900m². O valor do CA varia não só de acordo com o município, como o tipo de via em que será localizado, presença de área verde na localidade etc.
Este último pode impactar significativamente o cálculo. Imaginando neste mesmo cenário, o CA aumentaria 10% (no caso, a porcentagem definida pela legislação local), resultando em 3,3, aumentando o potencial construtivo em 90m².
Como funciona a compra e venda de potencial construtivo?
Para explicar o que é a compra de um potencial construtivo, imagine que você possui um terreno, mas não pretende utilizar toda a sua área de aproveitamento. A legislação permite que esse pedaço seja vendido por um valor definido a partir de critérios como localização, possibilidades de construção e até mesmo a própria demanda por obras na região.
A prática é bastante vantajosa em diversos aspectos. Para quem vende, é uma oportunidade de receber sem precisar de uma construção, enquanto quem compra tem mais espaço para construir. Por fim, o município e a gestão de obras públicas são também beneficiados com a organização de terrenos, contribuindo com um crescimento sustentável.
Tipos de obras que se beneficiam do potencial construtivo
O potencial construtivo é uma ferramenta poderosa para uma variedade de obras, desde moradias até grandes projetos. Ele permite que se construa mais em um terreno, de maneira a aproveitar o espaço e viabilizar projetos em diversas frentes, como:
- Moradias: com apartamentos e condomínios, é possível ampliar a capacidade habitacionais em áreas com alta demanda, além de permitir casas com mais andares para ampliar o espaço interno sem ocupar mais território;
- Comerciais: aumento de prédios comerciais, com mais espaço para escritórios, lojas e outros serviços;
- Infraestrutura: a construção de viadutos e pontes melhoram o tráfego, enquanto estações de metrô e trem ampliam e melhoram as opções de transporte público;
- Requalificação urbana: a revitalização de áreas degradadas permite criar novos espaços públicos e construir mais parques e áreas verdes, melhorando a qualidade de vida da população local.
Neste ponto, a fiscalização de obras tem um papel importante para garantir a qualidade dos empreendimentos e sua devida segurança, passando por diversas análises dos órgãos responsáveis para garantir o cumprimento das normas. A avaliação vai desde a qualidade dos materiais, até o impacto ambiental causado na região.
E como o potencial construtivo se relaciona com obras públicas?
Quanto maior o potencial construtivo, maior a necessidade de obras para dar suporte à nova construção. É o caso de edifícios que podem gerar mais demandas para garantir a qualidade de vida da população local, como:
- Aumento da necessidade de infraestrutura: uma nova construção pode gerar crescimento populacional impactar diversos fatores, como trânsito na região, disponibilidade de serviços públicos, capacidade de distribuição de energia elétrica e entre outros aspectos;
- Maior planejamento e integração: as mudanças exigem que as obras sejam planejadas e alinhadas ao desenvolvimento urbano, de forma a atender às demandas geradas;
- Financiamento de obras e parcerias público-privadas: os impostos gerados em função de novas construções podem ser utilizado para financiar obras públicas, além de atrair parcerias com PPPs;
- Acompanhamento do desenvolvimento urbano: com indicadores de obras públicas, é possível monitorar os impactos da obra na região e tornar públicas as ações em torno deste potencial construtivo.
Todas as mudanças feitas precisam levar em conta os aspectos citados para garantir a melhoria da qualidade de vida da população local.
Conclusão
O potencial construtivo passa por diversos pontos muito particulares de cada região. Podemos encontrar diferentes cálculos de um município para o outro, por isso é importante observar atentamente o que diz a legislação local.
Entretanto, este cálculo é apenas uma parte de um longo processo de gestão de obras públicas, que passa por diversas etapas até que as construções sejam concluídas e entregue para a população.
Neste contexto, uma tecnologia pode fazer toda a diferença para a rotina de obras do município. Saiba como incluir essa e mais informações com a ferramenta Obras.gov, desenvolvida para apoiar do orçamento até a entrega.
